Как проверить подрядчика до подписания договора: 9 пунктов

Большинство проблем со стройкой закладывается не на объекте, а за столом переговоров. Компания уже показала красивые рендеры, назвала цену ниже рынка и пообещала «под ключ за сезон» - а через полгода выясняется, что бригада субподрядная, смета была неполной, а у юрлица три иска от прошлых заказчиков.

Всё это видно заранее. Ниже - девять проверок, которые можно пройти самостоятельно за вечер.

1. ЕГРЮЛ: кто перед вами

Начните с выписки на сайте налоговой по ИНН из коммерческого предложения. Смотрим четыре вещи:

• Возраст компании. Юрлицу меньше года - не приговор, но повод спросить, где работали раньше.
• Основной ОКВЭД. Если строительство идёт пятым пунктом после оптовой торговли - строят не они.
• Директор и учредители. Массовый директор на десяти фирмах - стоп-сигнал.
• Адрес. Проверьте, не значится ли он адресом массовой регистрации.

2. Арбитраж и приставы

Картотека арбитражных дел показывает, судится ли компания и с кем. Важно не количество дел, а их характер: иски от заказчиков о возврате аванса и устранении недостатков - худший сценарий; споры с поставщиками у крупного подрядчика - рабочая ситуация.

Там же по ИНН проверьте банк данных исполнительных производств. Долги перед бюджетом и работниками означают, что ваш аванс может уйти на их закрытие.

3. Объекты, а не рендеры

Попросите адреса двух объектов: сданного и текущего. Сданный показывает результат, текущий - как выглядит стройплощадка в обычный день. Порядок на площадке, складирование материалов, наличие бытовки и туалета для бригады говорят о культуре производства больше, чем портфолио.

Если вместо адресов присылают только визуализации - объектов, скорее всего, нет.

4. Разговор с прошлым заказчиком

Самая полезная проверка и самая пропускаемая. Попросите контакт человека, чей дом построили год-два назад. Три вопроса: укладывались ли в срок, сколько раз менялась цена и как подрядчик вёл себя, когда что-то пошло не так.

Отказ дать контакт - сам по себе ответ.

5. Смета: закрытый перечень

Сравнивать «от 45 000 за квадрат» у двух компаний бессмысленно. Просите смету, где перечислены работы и материалы с объёмами. Проверьте, входят ли туда земляные работы и вывоз грунта, доставка и разгрузка, аренда техники, черновые материалы, вывоз мусора, временное электричество.

Эти строки чаще всего выносят «за рамки» - и именно они дают привычные плюс двадцать процентов к бюджету.

6. Договор: сроки и ответственность

В договоре должны быть: календарный график с этапами, ответственность за срыв сроков, порядок приёмки каждого этапа, условия изменения цены материалов и порядок расторжения. Формулировка «сроки ориентировочные» означает, что сроков нет.

7. Кто именно выйдет на объект

Спросите прямо: бригада в штате или наёмная под проект. Оба варианта рабочие, но во втором важно, кто отвечает за качество и остаётся ли на объекте прораб от компании. Уточните, сколько объектов ведёт этот прораб одновременно.

8. Гарантия и сервис

Гарантия должна быть в договоре с указанием срока и того, что именно покрывает. Отдельно спросите, что происходит через год после сдачи: приезжает ли кто-то на осмотр, как подаётся заявка, сколько дней на реакцию.

9. Чек-лист на первую встречу

Распечатайте или откройте на телефоне - занимает десять минут разговора.

Если проходить все девять пунктов самому некогда - это ровно то, что мы делаем перед тем, как поставить компанию в каталог: выписка, суды, выезд на объект и фотоотчёт.